Quels sont les éléments de non décence d'un logement à Marseille ?

LES ELEMENTS DE NON-DECENCE D’UN LOGEMENT

Principe : Le propriétaire doit fournir au locataire un logement « décent » c’est-à-dire,
répondant aux 5 critères suivants :

- disposer d’une surface minimale,
- ne pas présenter de risque pour la sécurité et la santé du locataire,
- ne pas abriter d’animaux nuisibles et de parasites,
- bénéficier d’une performance énergétique minimale,
- disposer de certains équipements.

1°) Le critère de surface du logement

Le logement proposé à la location doit avoir une surface minimum qui diffère selon qu’il s’agit d’un logement en location ou en colocation.

• En location, le logement doit comporter au moins une pièce principale ayant :
- Soit une surface habitable d’au moins 9 m² et une hauteur sous plafond d’au
moins 2,20 m,
- Soit un volume habitable d’au moins 20 m³

• Lorsqu’il s’agit d’un logement loué par plusieurs colocataires, et constituant leur résidence principale commune (que le bail soit unique, signé par tous les colocataires et le bailleur, ou qu’il y ait plusieurs contrats signés entre les colocataires et le bailleur), chaque colocataire doit disposer d'une chambre d'au moins égale à 9 m 2 et d'un volume d’au moins 20 m 3 (hors pièces communes, qui ne sont pas prises en compte).

A noter que :

- Le règlement sanitaire départemental peut imposer des conditions plus restrictives,

- La location exclusive d’un logement à un couple marié ou pacsé ne constitue pas une colocation,

- Un local situé en sous-sol ne peut pas être proposé à la location.

2°) Le critère de sécurité et de santé du locataire (article 2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002)

• Le logement doit assurer « le clos et le couvert » à ses occupants, ainsi :

- Le gros œuvre du logement et de ses accès doit être en bon état d’entretien et de solidité et protéger les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau.
- Les menuiseries extérieures et la couverture avec ses raccords et accessoires

doivent assurer la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation.

• Le logement doit être protégé contre les infiltrations d’air parasites, ainsi :

- Les portes et fenêtres du logement doivent assurer une étanchéité à l’air suffisante.

- Les murs et les parois du logement donnant sur l’extérieur ou des locaux non chauffés doivent également présenter une étanchéité suffisante à l’air.

- Les ouvertures des pièces donnant sur des locaux annexes non chauffés doivent être munies de portes ou de fenêtres.

- Les cheminées doivent être munies de trappes.

• Les dispositifs de retenue des personnes (garde-corps des fenêtres, escaliers, loggias et balcons) situés dans le logement et dans ses accès doivent être conformes à leur usage.

• La nature, l’état de conservation et d’entretien des matériaux de construction, des canalisations et des revêtements du logement ne doivent pas présenter de risques manifestes pour la santé et la sécurité physique des locataires.• Les réseaux et branchements d’électricité et de gaz doivent être en bon état d’usage et de fonctionnement et être conformes aux normes de sécurité.
• Les équipements de chauffage et de production d’eau chaude doivent être en bon état
d’usage et de fonctionnement et conformes aux normes de sécurité.
• Le logement doit disposer d’une aération suffisante.
• Les dispositifs d’ouverture et les éventuels dispositifs de ventilation doive être en en bon état et permettre le renouvellement de l’air et l’évacuation de l’humidité, adaptés aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements.
• Les pièces principales (destinées au séjour ou au sommeil) doivent avoir un éclairement naturel suffisant et un ouvrant donnant à l’air libre, ou sur un volume vitré donnant à l’air libre.

3°) Le logement ne doit pas abriter d’animaux nuisibles

Le logement ne doit pas être infesté par des animaux nuisibles (souris, rats) ou par des parasites (puces, cafards punaise de lits).

4°) Le logement doit être équipé des éléments d’équipement et de confort suivants :

• Une installation permettant un chauffage normal, munie des dispositifs d’alimentation en énergie et d’évacuation des produits de combustion et adaptée aux caractéristiques du logement.
• Une installation intérieure d’alimentation en eau potable avec une pression et un débit suffisants pour une utilisation normale des locataires.
• Des installations d’évacuation des eaux usées ménagères (provenant de la cuisine, de la salle de bain et de la machine à laver) et des eaux-vannes (issues des WC) munies de siphons empêchant le refoulement des odeurs et des effluents.
• Une cuisine ou un coin cuisine permettant l’installation d’un appareil de cuisson et comprenant un évier raccordé à une installation d’alimentation en eau chaude et froide et à une installation d’évacuation.
• Un réseau électrique permettant l’éclairage suffisant de toutes les pièces et des accès. Et permettant le fonctionnement des appareils ménagers courants, indispensables à la vie

quotidienne.
• Une installation sanitaire intérieure au logement comprenant un WC, séparé de la cuisine et de la pièce où sont pris les repas, un équipement pour la toilette corporelle, comportant une baignoire ou une douche, aménagé de manière à garantir l’intimité personnelle, alimenté en eau chaude et froide et muni d’une évacuation des eaux usées.

A noter que : dans le cas d’un logement d’une seule pièce, l’installation sanitaire peut être limitée à un WC extérieur au logement, à condition d’être situé dans le même bâtiment et facilement accessible.

Les recours du locataire

En cas de logement non décent, le locataire doit indiquer par écrit au propriétaire les signes de non-conformité du logement aux critères de décence et, à partir de ce moment, deux situations peuvent se présenter :

- Soit le propriétaire accepte les signes de non-décence qui lui sont présentés, auquel cas, le locataire doit, par lettre recommandée avec accusé de réception, faire lui faire préciser les travaux de mise en conformité qu’il s’engage à effectuer et les délais de réalisation de ces travaux.
- Soit le propriétaire conteste les signes de non-décence qui lui sont présentés, auquel cas le locataire doit le mettre en demeure de réaliser les travaux de mise en conformité, par lettre recommandée avec accusé de réception et, après un délai de 2 mois, si la mise en demeure est restée sans réponse ou si le désaccord persiste, le locataire peut saisir le greffe du tribunal judiciaire.

A noter que :

Le locataire peut également choisir, de faire préalablement appel à la Commission Départementale de Conciliation (CDC).

En cas de procédure, si le tribunal constate que le logement ne satisfait pas aux normes de décence, il peut :

- Contraindre le propriétaire à effectuer les travaux nécessaires,
- Imposer une réduction de loyer à accorder au locataire,
- Imposer des dommages et intérêts à verser au locataire.

Mais en aucun cas, le locataire ne doit cesser de payer tout ou partie de son loyer, au prétexte que le propriétaire ne respecte pas ses obligations.

Si vous souhaitez un édition d'expertise complète n'hésitez pas à nous contacter par téléphone ou par mail !