Faire une estimation des parts de S.C.I dans un cabinet d'expertise en évaluation Immobilière à Marseille

ESTIMATION DES PARTS DE S.C.I. à Marseille 

Quelles que soient leurs formes (familiales, à caractère professionnel, d’investissements, …) les S.C.I. sont toutes régies par les dispositions générales du Code civil sur les contrats de sociétés (articles 1832 et suivants) et plus spécialement par les articles 1845 à 1870-1 et, surtout, par leurs statuts qui constituent la règle principale les régissant.

Il est primordial de ne pas opérer de confusion entre personne physique et personne morale. En d’autres termes le fait de détenir 10 %, 20 % ou 30 % des parts sociales d’une S.C.I. n’équivaut pas à posséder 10 %, 20 % ou 30 % de l’actif immobilier de celle-ci.
La valeur vénale des parts sociales s’établit, certes, à partir de la valeur vénale des éléments immobiliers dont est propriétaire la S.C.I., mais elle en diffère, en cela qu’elle intègre la situation comptable ainsi que les règles (loi et statuts) régissant son fonctionnement (la possibilité ou non de libre cession des parts, par exemple).
En d’autres termes, les porteurs de parts n’ont pas de prise directe sur un immeuble physique mais uniquement sur sa virtualité, représentée par les parts sociales.
La détermination du montant d’une part sociale d’une S.C.I. consiste donc à établir, d’une part, la valeur de l’ensemble de ses actifs (éléments immobiliers plus trésorerie comptabilisée sur le compte bancaire), puis à soustraire de ce montant les dettes de cette S.C.I. (dettes fournisseurs, intérêts bancaires, comptes courant d’associés, etc.) de façon à obtenir l’actif net, à partir duquel l’on calculera le prix unitaire des parts, selon la formule :

Où :

VP = valeur unitaire des parts
Ki = Capital immobilier
T = Trésorerie
D = Dettes de la société (au passif du bilan)
N = Nombre de parts sociales

La valeur de la part du capital détenu par l’associé désirant se retirer ne peut simplement résulter de l’application d’un prorata par rapport à la valeur nette comptable ; il faut, en effet, appliquer un abattement qui sera d’autant plus élevé que la possibilité pour lui de céder ses parts dans de bonnes conditions sera faible.

Ces possibilités s’analysent sous divers aspects :

Le caractère liquide ou non des parts de la S.C.I. au travers de la rédaction de la clause d’agrément et de cession des parts prévue aux statuts (cette clause est-elle conforme aux prescriptions du Code civil ou est-elle encore plus restrictive ?).
Le réel pouvoir de décision dans l’entreprise (en fonction du capital détenu par l’associé sortant), Eventuellement le mode de calcul de la valeur des parts de la S.C.I. s’il est fixé par les statuts.
Il est donc important de disposer des éléments comptables pour pouvoir apprécier la justification des dépenses engagées sur les éléments immobiliers propriété de la S.C.I., l’existence de comptes courants d’associés, les frais généraux supportés par la société, ...

Les gérants doivent, au moins une fois dans l’année, rendre compte de leur gestion aux associés.
Cette reddition de compte doit comporter un rapport écrit d’ensemble sur l’activité de la société au cours de l’année ou de l’exercice écoulé comportant l’indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (article 1856 du Code civil).

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